B9 11.27.2025 星期四 香港財經 有研究指出，房價周期具有必然性，資 產價格普遍會在深度回調後，逐步重 返上行周期高點，當租金收益率和利率之間 形成「正向息差」，將標誌資產定價回歸理性 軌道，市場也將隨之趨於穩定。基於這一分 析邏輯，周以升對香港市場給出相對樂觀判 斷，認為香港樓市正觸底回升，並有望步入 「右側階段」，主因宏觀經濟、人口流入與利 率環境3大因素同步改善。 首先是宏觀經濟回暖，2025年首3季香 港GDP按年增長接近3%，金融服務業強勢 復蘇，股市IPO規模重回全球首位，財富效 應帶動私人開支由負轉正，零售行業恢復增 長，經濟活力的提升，增加了房地產市場需 求預期。 其次是人才政策帶動租賃需求爆發。香 港「優才」、「高才通」等政策吸引大量人才湧 入，短期推動租賃市場升溫，尤其是小戶型 住宅與學生公寓需求激增，部分核心區域租 金收益率已突破3.6厘，為房價穩定提供支 持。 最後是利率環境改善，有效降低買樓成 本。受香港聯繫匯率制度與美國貨幣政策調 整影響，今年5、6月間香港銀行同業拆借 利率（HIBOR）一度降至0.6厘，按揭成本降 低，令住宅租金收益率與按揭利率的正向息 差進一步擴大，是市場趨穩的較好現象。 相較於香港樓市，周以升認為內房仍處 於觸底回升的「左側階段」，並與供需失衡、 收益倒掛與預期疲弱等多重挑戰有關。從庫 存壓力來看，當前全國商品房庫存仍面臨30 個月的去化周期，其中低線級城市的庫存壓 力尤為突出。即使在上海、北京、深圳等內 地核心城市，房地產市場仍面臨「供過於求」 的現實挑戰，房價下行的趨勢尚未完全扭轉。 至於內房的租金收益率，當前核心城市 住宅租金收益率僅為1.6厘至2厘，而按揭利 率基本維持在3厘以上，業主持有房產不僅面 臨資產縮水風險，還需承擔「負利率」壓力。 與美國、日本在歷次房地產泡沫頂峰時期的 住宅租金收益率相比，當前內地核心城市的 收益率甚至更低，引發專業投資者疑慮。 從外部變量來看，宏觀經濟增長預期與 居民收入穩定性變化，進一步放大壓力。周 以升指出，內地民營經濟貢獻6、7成就業職 位，在經濟下行期間，民營企業裁員、降薪 現象增多，居民收入增長乏力，疊加部分城 市人口流入放緩，不僅抑制購房需求，還導 致租金受壓，與利率形成雙重擠壓，房價缺 乏反彈動力。 周以升強調，內地房地產市場的觸底反 彈，關鍵在於宏觀經濟轉型與高質量發展。 只要居民收入穩步提升、就業市場穩定、產 業轉型見效，通過整個宏觀經濟持續增長， 就能重建市場的長期信心，進而緩解當前租 金收益率不足壓力，推動房地產市場回歸健 康發展軌道。 周以升認為，在討論樓市時，商業房地 產往往被忽視，但其對經濟與金融體系影響 深遠。據估算，內地商業房地產規模達40、 50萬億元，雖低於住宅市場的200多萬億元規 模，但量級差別並不大，且因其主要由企業 與機構持有，直接關聯資產負債表，影響到 企業本身生存狀態，對經濟影響深遠。 在他看來，內地商業房地產的泡沫化程 度顯著低於住宅。以核心城市購物中心為 例，目前大宗交易資本化率可達6%以上， REIT（s 房地產投資信託基金）隱含資本化率 為5至6%，而銀行貸款利率低至3厘以下， 形成高收益、低成本良性組合。因此，內 地商業房地產相關證券化和金融市場亦快 速發展，目前已發行REITs逾70隻，規模達 2000、3000億元，數量遠超香港。 內地與香港房地產資本市場互動，可通 過REITs市場形成新紐帶。他進一步指出， 港資開發商可借助內地REITs市場，將其在 內地資產進行資本化運作，通過較高定價降 低融資成本，盤活港資企業在內地資產、甚 至是境外資產。 香港電訊商HGC環球全域電訊行政總裁 郭詠邦表示，同業香港寬頻（1310）獲中國移 動（941）收購後帶來的行業格局或有變化，但 競爭一直都存在，而HGC信奉「適者生存」， 將繼續有自身定位。他又指出，一直與通訊 辦接觸，相信監管機構會「嚴正睇緊市場有無 反壟斷」。 郭詠邦指出，香港寬頻與HGC市場定位 一向有差異，包括HGC服務較多國際性企業 客戶，而且會布局海外市場與據點，雙方不 會突然正面競爭，故相信HGC「有位置可以 企」。至於家居寬頻競爭，他稱過去一直存 在，而且HGC平均月費定價亦較對方低，不 怕打價格戰，另外亦對通訊辦的反壟斷監管 有信心。 發展方面，HGC去年在菲律賓投資光 纖基建，並連接香港，郭詠邦指，最主要的 海纜系統已完成建設，並將有數千條分支可 連接亞洲不同地點。他指出，近年亞洲區海 底電纜減少連接香港，東南亞接點則不斷提 升，有機會影響服務，，故HGC除了在菲律 賓布局外，早前亦已在馬來西亞收購擁有全 牌照的電訊商XMT，期待進一步沿東南亞 「黃金走廊」擴展樞紐。 HGC：對反壟斷監管有信心 長和（001）出售巴拿馬運河在內的港口 資產交易，尚在引入中國投資者磋商新安 排，另一邊廂巴拿馬正為另外兩個新增港 口進行招標。巴拿馬運河管理局長巴斯克斯 （Ricaurte Vasquez）指出，中國仍有意競投 新項目，「所有投標者都一視同仁」。 巴斯克斯接受《法新社》訪問時指，當局 必須對所有感興趣的參與方持開放態度，並 確保競爭盡可能廣泛。他拒絕預測倘若中國 企業中標後，會否導致與美國關係緊張， 「船到橋頭自然直，我們先看看如何到達河 邊，再討論這個問題。」 巴拿馬計劃未來10年內吸引85億美元投 資，用於擴大港口容量、建設天然氣管道、新 人工湖等項目。當局計劃於2026年為兩個新港 口授出特許經營權，並於2029年投入營運。 報道指，目前表達興趣的企業包括位 於香港的中遠海運港口（1199）及東方海外 （316），以及新加坡的PSA國際港務集團、 台灣的長榮海運、德國的赫伯羅特（HapagLloyd）、丹麥的馬士基（Maersk），以及法國 的達飛（CMA）。 長和今年計劃出售全球43個港口予「貝萊 德-TiL」財團，套現逾190億美元（約1482億港 元），但引起中國當局關注，其後交易於7月 底獨家磋商期屆滿。長和多次強調，在未獲 得所有相關監管機構和部門批准前，將不會 進行任何交易，該集團又指，交易仍繼續討 論，而買方財團擬引入內地主要策略投資者 成為重要成員。 巴拿馬兩新港口招標 中資有意參與競投 專家：港樓市現積極回升訊號 內房前景仍具挑戰 商業房產蘊藏機遇 近年中國房地產市場備受海內 外關注，星島新聞集團將於12月2日 舉行「中國宏觀經濟暨大灣區融合論 壇2025」，屆時將匯聚政商學界重量級嘉賓，共謀經濟發展與區域融合新路徑。在 論壇即將召開之際，高和資本執行合夥人兼清華大學五道口金融學院不動產金融研 究中心副主任周以升接受本報專訪時指出，香港樓市已顯現趨穩，甚至回升積極訊 號：但內房市場仍處於相對悲觀的調整階段，唯常被忽視的商業房地產領域，則蘊 藏著新機遇。 ■周以升認為，香港樓市已顯現趨穩，甚至回升的積極訊號。 香港樓市有望步入「右側階 段」，主因宏觀經濟、人 口流入與利率環境 3 大 因素同步改善。 高和資本執行合夥人 周以升 Cafe Deco逆市擴張 周維正：餐飲市道好轉 香港餐飲市場近年歷經多重考驗，Cafe Deco Group卻逆市擴張，於近兩年新設逾20 間餐廳，董事周維正稱：「辛苦的日子裹從未 失去希望，當前香港的氣氛正好轉」，料2026 年集團整體同店銷售額按年可增長5%。Cafe Deco Group為其士國際（025）旗下的餐飲集 團，由2010年透過合併兩間餐飲集團成立， 現時於香港擁有42間門店，周維正及其他股 東合共持有約75%的股份。 租金方面，周維正認為，「租金情況已經 穩定，暫不會是主要壓力」，集團多數租約採 用「保底租金+銷售額分成」模式，以爭取更 優舖位。 他指，將優先提升同店銷售額增長，「不 盲目追求門店數量」，計劃於2026年新開5間 門店，布局成熟品牌與高流量商場。海外市 場方面，周維正指，除澳洲現有門店外，已 和日本合作夥伴洽談在當地引入特色休閒餐 飲，强調「不複製香港模式」，會因地制宜開 拓餐飲版圖。 周維正表示，集團透過旗下海鮮肉類加 工工厰及烘焙工作坊為香港餐廳及超市供 貨，B2B（企業對企業）業務收入佔總營收約 25%。加工批發的供應鏈業務客群穩定，為 集團提供財政支持，同時降低集團自身餐廳 的食材成本。 問及日後是否有上市規劃，周維正稱「不 排除上市可能」。 ■周維正料2026年Cafe Deco同店銷售額按 年可增長5%。 耀才證券金融（1428）昨天公布，9月底 止中期溢利3.27億元，按年增長4.8%，主要 是港股成交上升，加上美股及日股等主要市 場屢創新高，帶動業績及上客量顯著提升。 耀才行政總裁許繹彬預計，未來北水有增無 減，港股持續大成交情況可以維持頗長時 間。耀才獲螞蟻加付按金延長收購日期，昨 大升5.7%，收報7.93元。 期內收入4 . 97億元，升10 . 7%。分部 方面，證券經紀佣金收入2 . 54億元，大升 77.4%，受惠於股票成交及新股增長，但期貨 及商品經紀佣金收入5294萬元，跌33.4%。而 孖展融資收入因拆息回落，為1.29億元，減 少21.5%。期內耀才開立戶口淨增1.56萬個， 客戶戶口總數達60.3萬戶。而客戶資產863億 元，上升34.4%。 許繹彬在業績報告指，香港金融市場有 國家強大護蔭，預計未來「南下北水」的力度 只會有增無減，而外資亦會因中港兩地的資 本市場脫胎換骨，而重新部署兩地股市，相 信港股持續大成交的情況，可以維持一段頗 長的時間。 耀才中期溢利3.27億料未來北水有增無減 ■耀才獲螞蟻加付按金延長收購日期，股價 昨大升5.7%。 新股市場炒風捲土重來，一手難求的量 化派（2685）於三大暗盤場報捷，當中在輝立 暗盤一度高見49.92元，飆升近4.1倍，以該 價位計，一手帳面大賺20060元，終收報27.2 元，升1.8倍，一手賺8700元，為三大暗盤場 中最少，將於今日掛牌。而年初至今，新股 「賺錢王」長風藥業（2652）首掛賺11875元。 量化派的「頂頭槌飛（認購1335手）」未能 穩中一手。在貨源少下，該股在富途暗盤較 定價9.8元高開近1.5倍，為低位，隨即拉升 高見39元，大漲近3倍，終收報28元，升1.9 倍，一手500股帳面賺9100元。該股在耀才暗 盤升約1.8倍，一手賺8850元。 據報，中國電容器薄膜製造商海偉股份 （9609）的「頂頭槌飛（認購7708手）」未能穩 中一手，認購其「頂頭槌飛」涉資逾2223.6萬 元，將於本周五掛牌。IFR報道，該公司悉 數行使發售量調整權，額外發行逾462.4萬 股，以定價14.28元計，集資額增至近5.1億 元。 另外，已在內地掛牌的新國都、歐林生 物和中堅科技已提交香港上市申請，以其昨 日A股收市價計，市值介乎98.6億至206.7億 元人民幣。 量化派暗盤曾飆4倍每手勁賺2萬 ■全球經濟格局面臨深度重塑， 中國經濟在「危」與「機」之中探索 新增長路徑下，星島新聞集團將 於12月2日舉辦「中國宏觀經濟暨 大灣區融合論壇2025」，匯聚政 商學界共議未來走向，讀者可掃 描以上QR Code查看詳情。
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