中國時事雜誌2022年11月4日 星期五 廣告。爆料。查詢 212-699-3800 B8 據《新周刊》消息，在廣西北海，一名想逃離 大城市的B站UP主，在這座濱海小城花了 8萬元買下一套小房子。在微信交流群裏，成 功買下房源的人樂於分享「薅羊毛」攻略，「買 到即賺到」的字眼持續吸引著意向購房者。 有讚同有反對 態度不一 當房產炒作泡沫退去，回歸居住屬性，買 房人以此為標準，重新審視法拍房。與此同 時，數百萬房產湧上貨架，以低價為噱頭誘惑 著想「撿漏」的買房人。「法拍房能不能買」的問 題，每天都有新答案。 讚同者認為，房價下行周期給予買房人低 價上車的機會，而法拍房正是進入樓市的門 檻，應抓緊抄底。反對者認為，命運饋贈的禮 物，早已在暗中標好了價格。法拍房天然帶著 風險，看似省錢的渠道，或許需要花更多錢買 教訓。 在關注法拍房的群體中，人們看到了多元 的生活樣本。在尋找「此心安處」的路上，無論 是敢於野性消費的下單人，還是為了尋找鬆弛 感果斷止損的悔拍者，都用行動描繪出他們所 嚮往的生活的模樣。無論是衝還是退，他們都 在普通人所不敢涉獵的領域裏邁開步伐，成為 外界觀察樓市起伏的最佳窗口。 「天上不是沒有餡餅，而是你要知道哪裏 有餡餅。」在買法拍房這件事上，陳琤對此深信 不疑。 2022年5月10日上午9點半，陳琤設置的鬧 鐘準時響了。半個小時後，他將確認人生中最 大的一筆訂單——法拍房。他每分鐘刷新一次 頁面，生怕錯過開拍時間，也擔心競爭對手將 競價。從決定買法拍房到下單，陳琤只用了1 周時間，推動野性消費的原因只有一個：對房 子知根知底。 4月底，陳琤在社區閒逛時無意發現，家 樓下的房門貼著拍賣公告。2021年，該房源曾 一拍流拍，二拍起拍價為一拍的8折。綜合算 下來，該房源價格為市場價的6折左右。 知根知底很重要 在與保安和鄰居多方打聽下，原業主幫 做生意的弟弟擔保，後因弟弟生意失敗而賠 上房產。目前，房源已沒人居住，且未發生過 兇案。一番了解過後，阻礙大多數人買法拍房 的兩大因素——交付和風水，均被掃除。萬事 俱備，只差下單。在與法院工作人員反復確認 後，陳琤得知，原房主或租客對房源具有優先 購買權，需提前到法院提交相關材料申請。考 慮到房產為原業主自住，且原業主無力支付房 價，最有競爭力的對手也已棄權。 開拍之前的周末，陳琤特意去周邊的寺廟 求籤。開拍當天，共有4名競拍者參與競買， 在經過37輪來回出價後，陳琤如願拍下房源， 價格為市場價的6.5折左右。「全程緊張到不敢 上廁所，生怕對手出價。每次出價都很糾結， 也怕自己出得太高對手不接價，到時也要拍大 腿。」回想起競拍過程，陳琤用了一句話來總 結：在對手的底價區間瘋狂試探，本質上是一 場激烈的心理博弈戰。首戰告捷，一系列流程 工作等待開啟。 拍賣次日，法院工作人員即告知買家，需 要在一周內將首付款存進指定賬戶，3天內即 可收到電子憑證。此後即是正常的按揭流程， 準備收入流水、收入證明、征信報告等。簽署 一份份合同後，陳琤笑稱自己成為了一位「簽 名工具人」。 拍賣、按揭、交房，整個流程只用了兩個 月。今年7月，設計師團隊已經進場量房。如 今，房子裝修已經進入尾聲，即將在今年最後 一天完成入宅儀式。 如今，陳琤已計劃好未來的日子——工作 結束後到樓上的爸媽家蹭飯喝湯，酒足飯飽後 回到自己的小空間裏，過著不被念叨的夜間生 活。最讓陳琤感到踏實的，是買房即收房。 在陳琤看來，這份平靜的圖景來源於自己 的冒險，必要時成為少數人中的一個也未嘗不 可。在外界看來，法拍房與風險強捆綁，但若 只是擔心風險而不切實際地調查，可能會錯過 一次「撿漏」的機會。錯過，或許才是最大的風 險。 房地產市場中追 求「安居」的剛需消 費者普遍關心的，正是：如何避免 以抄底為由槓桿入市，順利買到心 中的Dream house。2022年，法 拍房成為了樓市熱點。互聯網浪潮 下，昔日非標產品已經完成教育市 場的過程，成為普通購房者觸手可 及的渠道。 本報訊 拍賣背後有故事 市場見證命運無常 每 套 法 拍 房 背 後，都有一個故事。 企業家創業失敗賣房 抵債、投資客低價甩貨、賭徒豪賭 一夜敗光家產⋯⋯法拍房仲介樂於 講述這些教訓，吸睛的同時也埋藏 著潛台詞：教訓越慘烈，折價空間 越大。 作為故事的挖掘者和傳播者， 邱山也是故事本身。邱山是深圳資 深房產經紀人，於2007年入行，經 歷了深圳樓市從低谷到高峰再到低 谷的3個周期。利用信息差低買高 賣，是房產經紀人賺得第一桶金的 不二秘訣。 2015年之前，房產交易尚未互 聯網化，房產仲介會合夥將優質房 源「吃下」，再「出貨」給賣家，一買 一賣間即有數十萬差價落袋。隨著 限購升級、交易透明化，常規房產 操作空間減少，邱山將目光瞄準了 法拍房市場。讓邱山印象最深的拍 賣，發生於2017年。彼時，浙江溫 州籍商人名下的房產被擺上貨架。 在走上法拍路之前，該名商人曾高 額貸款助推公司上市，但因經營不 善導致資金鏈破裂。該名商人名下 的4套房產，以單價不到5萬元成 交。此後，該房產市場掛牌價曾超 過20萬元/平方米。 邱山不禁感慨，每套豪宅拍賣 的背後，都是一個企業的興衰史。 若是該名商人撐過去，等待房產升 值，或許不至於導致房產被拍賣。 若不是加槓桿投資，便不會有後面 一系列悲劇的發生。 法拍房市場充滿了信息差，這 正是邱山所看到的商機。2016年， 他成立了法拍房代拍公司，服務範 圍包括房屋盡調、價格測算、房產 代拍和資金周轉貸款等。 隨著房源增加，法拍房代拍行 業迎來爆發式增長。天眼查數據顯 示，截至目前，中國共有1365家法 拍房代拍公司，近1年成立的公司 共有140家，成立時間5-10年的公 司為56家。 據邱山觀察，法拍房市場正處 於從野蠻生長走向專業發展的階 段。據其介紹，法拍房起源於2012 年，是由杭州市蕭山區人民法院處 置執行的住宅抵押物，在阿里拍賣 上成交，拉開了中國房地產網絡司 法拍賣的歷史序幕。如今，法拍房 已經逐漸被市場接受。從最初的只 有少數玩家的賽道，變成了普通人 也能夠得著的領域。 「但需要注意的是，隨著玩家 越來越多，法拍房的盈利淡間也越 來越小。炒作者多了起來，有時法 拍房的價格甚至高於市場價，不少 購房者交了智商稅還不知道。」邱 山建議，有意購買法拍房的買家應 提前設定底價，避免在拍賣時激情 出價。 廣東華商律師事務所周爭鋒律 師對此表示讚同。周爭鋒提醒道， 如果是出於自住需求，建議不買 法拍房。首先，法拍房的核心是 金融，如果是居家自用而非投資需 求，沒有必要購買自帶風險的產 品，有些風險避無可避。其次，當 前法拍房已經商業化，代拍公司已 為客戶做了優劣勢篩選，普通人的 專業能力難以與之匹敵。在成熟的 市場裏，法拍房沒有太大的盈利淡 間；而在三四線城市裏，法拍房則 有巨大風險，建議小白避坑。 ■房產經紀人在街頭散發傳 單。 資料圖片 觀察 特別 5折抄底、無門檻購房⋯⋯法拍房仲介的這類 營銷話術，很難打動偏好低風險投資的年輕人。 「房住不炒」之下，房子的居住角度凸顯，更多年 輕人想在房產上找到鬆弛感。自帶風險屬性的法 拍房，在備選清單中被不斷後置。中國裁判文書 網顯示，截至目前，共有331份文書涉及法拍房糾 紛，涉及委託服務、交付驗收、房屋質量等問題。 苦於分不清陷阱和餡餅的張曉，選擇及時止 損。今年年初，她在阿里法拍網上相中位於廣州 市花都區的一處房源，並交了保證金。在房產詳 情頁處，她發現房源仍帶租約，且房屋現在仍有 人居住的痕跡，經勘察證明情況屬實。出於對交 付問題的擔心，張曉最終未出價，損失了保證 金。「買賣不破租賃，如果買下來後原租客不肯搬 走，我沒有信心保證房子能到我手上。」在談及悔 拍原因時，張曉坦言。 有律師強調，一般而言，法拍房屋已經走完 法律程序，但實踐中，競拍後也可能遇到執行難 等意想不到的問題。「不排除它有坑，法拍房實際 能不能拿到、能不能使用，還得畫個問號。」 在張曉看來，法拍房最大的優點是可以確定 產權，即購買過後產權屬於拍賣者。但房子是用 來住的，買房是為了享受，如果房產存在風險， 就沒有必要花巨資賭一個不確定性。畢竟，與折 價部分相比，實打實的首付才是大頭。 法拍房走向大眾，與法律制度不斷完善息息相 關。困擾購房者多年的交付問題，在多方的努力下 得到解決方案。 最高法院2021年12月21日對外發布《關於進一 步完善執行權制約機制 加強執行監督的意見》。《意 見》第18條規定，拍賣財產為不動產且被執行人或 者他人無權佔用的，人民法院應當依法負責騰退， 不得在公示信息中載明「不負責騰退交付」等信息。 如果仔細閱讀拍賣須知，會發現各地法院已形成體 系化的信披模式，大到購房政策、稅費清單，小到 戶型結構、水電明細，均悉數對外展示。信息透明 化加大了炒房客的機會成本，勸退投機者的同時給 予更多普通人選擇的機會。 當下，房地產市場正處於去槓桿、保剛需的更 替階段。槓桿玩家賣房離場後，剛需購房者接過接 力棒，實現市場資源的有效調配，讓房子回歸到真 正有居住需求的買家手中。中原地產研究中心統計 數據顯示，2021年，各地房地產調控政策高達651 次，其中，打擊炒房行為是政策調控的重中之重。 2021年前9個月，各地房地產調控政策超500次，降 低利率、減少稅費為政策主線。讓法拍房成為一種 選擇，正是政策給予大眾的另一種「買房自由」。 ■有人實地探訪由遼寧省大連市中級人民法院 拍賣處置的一處房產。 資料圖片 偏好低風險投資 不為營銷話術所動 房源雖增流拍多 有人意願變淡了 交付問題困擾多年 如今有了解決方案 「1元起拍」為引流 基本不太可能真成交 估價上千萬元的房源在法拍平台上「1元起 拍」，系統頁面竟然顯示「成交」。不過，負責標 的物拍賣的法院最終宣布交易無效。 浙江杭州某寫字樓的一處房源在某拍賣平 台上競拍。甲級寫字樓、全玻璃幕外牆，該房 源評估價約為1523萬元。在一天的競拍時間 裏，平台共吸引了超過13000次圍觀，但僅有兩 人報名，出價一次，出價金額為1元。其網絡競 價成功確認書顯示，用戶彭某某在項目公開競 價中以最高應價勝出，該標的網絡拍賣成交價 格為1元，處置單位為甘肅省蘭州市中級人民法 院。 蘭州市中院負責該法拍房的法官在接受媒 體採訪時表示，1元的競拍價並不會真的成交， 司法拍賣最終很可能做流拍處理。拍賣公告中 也有一段紅字「特別提示」寫明，「本次拍賣為設 有保留價的增價拍賣方式，最終競價達不到保 留價1178萬元則不成交。」 同時，浙江某拍賣機構經理表示，即便沒 有保留價，也極少出現「1元成交」的情況。「一 般不會有，1元起拍是有人參與，但是最終多少 錢不知道。」某拍賣平台客服也表示，所謂「1元 起拍」其實更多是為了吸引流量，1元即成交的 極端案例基本不可能出現。 ■1元起拍的房產拍賣。 網上圖片 同樣被風險勸退的購房者林佳，則在蹲法拍 房的過程中成為一名「吃瓜民眾」。 自從關注法拍房以後，林佳加入了多個交流 社群。據林佳觀察，法拍房市場出現了兩個明顯 的現象：房源增加、流拍現象屢見不鮮。 「我印象最深的是，有投資客買入深圳的學區 房，買的時候單價超過23萬。後來深圳大學區制 落地，加上調控升級，總價跌了幾百萬，拿出來 拍賣還沒人接盤。」林佳介紹道，上述房源為「老破 小」社區，基本上沒有人買來自住。學區房泡沫破 裂之後，房源價格大跌，炒房客資金斷裂只能虧 本拍賣。 一組數據佐證了林佳的判斷。阿里拍賣統計 的數據顯示，2021年全年法拍房掛拍75.82萬套， 同比增長13.2%，阿里拍賣網站上的房產總標的物 累計數量就達到了300萬套。今年3月，這個數字 變成310萬套。其中，破產資產標的物為9.4萬套、 訴訟資產標的物為296萬套。《司法拍賣不動產行 業白皮書》顯示，2021年，全國法拍房平均成交折 價率（成交價/評估價）為0.85，流拍率達到80%， 遠遠高於20%的成交率。流拍的房源中，格外引人 矚目的是變賣中的豪宅。經歷兩次拍賣也沒有人 拍下的豪宅，在之後的變賣環節中，基本也很難 找到「接盤俠」。 首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學 會副會長兼秘書長趙秀池分析，隨著互聯網發 展，法拍房市場逐漸走向透明，與以往相比，拍 賣價與市場價將會越來越接近。對投資者而言， 不能盲目地為了「撿漏」而忽視風險。「法拍房比正 常管道買房要便宜，低於市場價，但一般背後都 有一些債務糾紛，這是要注意的。」 炒作退去 價格降低 誘人購買 追求安居成為剛需 消費者盯上法拍房 ■北京第二中級法院在網上拍賣的房產。 資料圖片 法拍房小知識 一、房產來源 法拍房是法院拍賣房的簡稱﹐是指被 法院強制執行拍賣的房屋。一般情況下， 有如下四種情況的房產會成為「法拍房」。 1、商業貸款 舉個例子，小張買房資金不夠，向銀行貸 款購房，在沒有按時償還貸款時，銀行向 法院提出民事訴訟，要求貸款人小張就被 抵押貸款拍賣變現來償還貸款。 2、民間借貸 舉個例子，小張借小李的錢，約定以名下 房產給作為抵押，小張到期未還款，根據 《擔保法》的規定，小李不是直接取得抵押 房產，需要向法院申請小張還款，並出示 抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍 賣小張的房產，所得用於來還款。 3、司法沒收 舉個例子，小張在刑事案件中被判決沒收 小張個人全部財產，如果小張被沒收財產 中涉及不動產，該不動產依法可進行拍 賣，變現後的錢款收歸國庫。 4、無主房產 無人認領的房產，可以進行拍賣，現實中 很少出現。 二、購買流程 1、核房 即核實房屋真實性及是否具備交 易資格，所有拍賣的房屋法院都會發布拍 賣公告。 2、看房 實地看房，了解房屋構造、裝修 等實際情況再做出購買決策。 3、簽協議 競拍前去法院簽署相關協定。 4、保證金 交納保證金以獲得競拍資格， 保證金額度由法院確定，一般不低於評估 價或市價的百分之五，競買不成功保證金 會在三天之內退回原卡。 5、競拍成功 如果競拍成功，會出具《拍 賣成交確認書》。 6、過戶繳稅 憑轉讓書和相關證明文件 辦理過戶，還要繳納契稅、傭金和剩餘房 款。
RkJQdWJsaXNoZXIy MTIyMjc2OQ==