C11 03.11.2026 星期三 香港財經 陳錦平表示，寫字樓市場情況 嚴峻，整體甲廈空置率已攀 升至17%，創下歷史新高，相當於 1500萬方呎的樓面面積被閒置，規 模足以覆蓋整個中環核心區，「這 個數字理論上還會繼續上升」。其 中，九龍東空置率最高，截至2025 年9月底曾高達23.7%，灣仔及銅 鑼灣緊隨其後，而中環因金融機構 擴張需求增加，空置率轉穩，約 11%。整體租金方面，已自2019年 高位下跌超過四成，大部分地區都 由租客主導，業主不得不提供更長 的免租期及裝修補貼來吸引租客。 另一方面，學生宿舍市場火 爆，政府銳意將香港打造成國際教 育樞紐，放寬非本地生學位，導致 市場估計出現高達7萬至10萬個宿 位的龐大缺口。 商廈改建「先天不足」 雖然空置商廈多、宿舍需求 大，市場看似前景無限，為投資者 開闢一個「藍海」；但陳錦平強調， 「並非所有空置商廈都適合做宿 舍」，又認為許多投資者對改建過 於樂觀，忽視實際操作的複雜性。 陳錦平解釋，寫字樓的設計初衷 與住宅截然不同。根據《建築物條 例》，任何用作居住用途的房間任 何部分，距離直接面對室外訂明的 窗，在房間內量度不得多於9米。 然而，不少商廈樓面面積每層都超 過1萬方呎，若果要滿足《建築物條 例》，會導致許多空間浪費，更有 採光問題。其次，水電改造亦是巨 大麻煩，要為每個宿舍房間增設洗 手間，改造排污系統成本可能甚 高。 業權分散難整合 除此之外，陳錦平指出，「理 想的改建項目必須是單一業權。」不 過，香港許多商廈業權分散，要統 一所有業主同意改建幾乎是不可能 的任務。即使是租用作辦公室，租 客通常更偏好業權單一的商廈，特 別是跨國公司或者大公司，只有整 幢由單一業主持有的物業，才具備 整體改造宿舍的基本前提。 成本與回報不成正比 若能克服前兩關，投資者仍需 面對最現實的成本問題，最終或需 轉嫁至租金。陳錦平提醒，「學生 始終靠父母資助，對租金非常敏 感，若『城中學舍』的租金高於合租 普通住宅，將會失去所有吸引力。」 另外，對大型發展商而言，將優質 資產降格為學生宿舍，未來若打算 退場，還原又需一筆巨資，相信他 們寧願觀望，也不願輕易「動刀」。 近期市面上不乏酒店成交個 案，皆改建成學生宿舍。例如位 於葵涌的悅品酒店．荃灣全幢，早 前淪為銀主盤，近期由華潤隆地 以9.53億承接，平均每間客房作價 163萬，預期提供逾900個宿位。陳 錦平則直言，相比之下，酒店才是 改建學生宿舍的首選，因其本身已 具備獨立房間和洗手間，改裝成本 極低，日後還原回酒店房間亦簡 單。事實上，過去幾年市場上已有 大量三星級或以下的舊式酒店成功 改建，且出租情況理想，證明此模 式的商業價值。例如萬通集團旗下 旺角砵蘭街M1酒店已全幢租出， 由學生宿舍營運商承租，月租逾90 萬，平均呎租逾35元。 不過，他透露，適合改建宿舍 的酒店物業幾乎已被市場消化， 「做到現在，酒店開始不是很多幢 可以讓你買到，仍然見到這個需 求，才去考慮寫字樓。」投資者目光 因而開始轉向小型、位於非核心區 的乙、丙級商廈。 展望未來，陳錦平分析指，學 生宿舍市場的核心驅動力在於持續 且強勁的需求，只要政府繼續推動 香港的國際教育樞紐品牌，龐大的 學生宿位供需缺口在可見未來仍將 持續存在，為投資者提供穩固的市 場基礎，「即使政府推出新的專用 宿舍土地，由規劃到落成亦需多年 時間，無法即時滿足市場渴求，這 便為現有市場參與者提供了寶貴的 發展窗口」。 符合國際基金投資窗口期 他進一步指出，從國際投資基 金的角度看，這創造明確的投資窗 口期。「基金的投資周期普遍為5至 7年，這意味著即使市場在10年後 可能趨於飽和，他們仍有充足的 時間入場營運，並在此期間獲利退 出」。 然而，市場的成熟度是投資者 必須正視的關鍵。他表示，「與英 國、澳洲等已擁有成熟學生宿舍產 業的市場相比，香港仍處於非常初 期的起步階段。」他觀察到，這種初 級狀態主要體現在兩方面，一是市 場上缺乏整幢成熟學生宿舍的轉售 成交，讓不少投資者對資產的未來 流通性心存顧慮；二是香港目前也 缺乏大規模營運學生宿舍的專業公 司。 相比外國仍處於起步階段 不過，陳錦平對其前景仍保樂 觀態度，他預計在未來2至3年內， 隨首批項目步入營運正軌，將會 看到市場上陸續出現標誌性的整幢 學生宿舍買賣。這些交易將為後來 的投資者提供關鍵的定價參考及信 心，從而推動市場加速成熟，讓學 生宿舍在香港正式形成一個穩固的 新興資產類別。 投資者購商廈 改建學生宿舍 康健國際醫療（3886）昨日發盈 喜，料去年全年純利為1040萬至 1630萬元，2024年則錄虧損約2億 元，成功轉虧為盈。該集團指，去 年錄得盈利主要由於投資物業的公 平值虧損減少，聯營公司減值虧損 減少，商譽減值虧損減少，以及聯 營公司轉虧為盈所致。 經營溢利最多增近64% 康健又指，倘撇除「其他收益 及虧損淨額」的影響，預期去年亦 錄得股東應佔經營溢利2650萬至 4160萬元，即較前一年股東應佔經 營溢利約2540萬元，增加4.3%至 63.8%。 康健早於中期業績扭虧，指出 在經營環境嚴峻下，經營表現並無 重大不利變化，正致力於持續提升 營運效率，銳意優化香港連鎖醫務 中心布局，尤其專注於滿足日益增 長的高性價比醫療服務需求，並在 人口稠密的民生社區，開設多診室 的綜合醫務中心，提供一站式醫療 服務。同時該集團去年亦推出「普 通科視像診症服務」，為市民提供 診症便利。 擁422醫療服務點 對於跨境就醫趨勢，康健去年 與中國人壽海外公司香港分公司簽 訂合作協議，成為「ENRICH•盈 加」一站式健康管家的合作夥伴， 計劃整合於香港及中國內地各業務 板塊的現有醫療保健資源。康健 指，將以8600多萬大灣區居民的健 康需求為導向，連繫旗下的連鎖醫 務中心、醫學影像及診斷中心、健 康管理中心、醫院及互聯網醫院， 搭建一個全周期、一體化、一站式 的醫療保健服務生態圈。 截至去年6月底，康健擁有422 個醫療服務點，包括247個普通 科、63個專科、20個牙科，以及92 個輔助服務點。康健去年上半年共 有810名醫生、牙醫及輔助服務人 員，通過旗下自營及聯營的醫療服 務中心網絡提供醫療服務。 金融學院轄下負責研究工作的 香港貨幣及金融研究中心昨日發表 題為《超越財富：透過慈善、影響 力投資及風險管理推動香港家族辦 公室生態圈發展》的應用金融研究 報告，指香港家辦行業增長動力強 勁，除了傳統財富管理外，對慈善 事業、影響力投資及風險管控策略 的需求日益增加，成為未來的主要 增長領域。 報告顯示，91%受訪者表示已投 資於香港市場，信心主要源於本地完 善監管架構、資本自由流動、成熟金 融市場、以及具競爭力的稅制。報 告建議，應更充分善用粵港澳大灣 區內跨行業支援網絡，推動私人社 會投資的發展，協助家辦在實現可 持續財務回報的同時，兼顧環境與 社會效益，加強培育相關專業人才。 對於中東戰事的影響，金融學 院行政總裁馮殷諾表示，不論是宏 觀、市場風險或地緣政治風險，都 為家族辦公室帶來額外挑戰和不確 定性，唯從報告中可見，不同的家 族辦公室開始加強風險管理功能， 亦對風險管理相關產品或服務需求 持續上升，此非一、兩個事件驅使 他們這樣做。 報告指出，家辦將在未來幾年 深化其慈善事業及影響力投資布 局，預期參與慈善事業的受訪者比 例將由現時的45%，增至64%。該 報告基於對101個受訪機構及35位業 界人士訪談。 中國海關總署公布，以美元計 價，今年首兩個月出口6565.78億美 元，按年增21.8%，升幅遠勝市場 預期的7.2%；進口4429.6億美元， 按年增長19.8%，同樣好過預期增 長7%；貿易順差2136.2億美元，高 於預期的1761億美元。海關總署表 示，今年首2個月外貿延續穩中有進 態勢，韌性與活力進一步彰顯。 進口升19.8%同超預期 以人民幣計價，期內貨物貿易 進出口總值7.73萬億元，按年增長 18.3%。其中出口4.62萬億元，增 長19.2%；進口3.11萬億元，增長 17.1%。 首兩個月與東盟貿易總值1.24 萬億元，增20.3%；與歐盟貿易總 值9989.4億元，增長19.9%；與美國 貿易總值6097.1億元，下降16.9%。 同期對「一帶一路」國家合計進出口 4.02萬億元，增長20%。 重點商品方面，高端製造領域 出口增長動能顯著增強。集成電路 出口增速由2025年同期的11.91%， 躍升至7 2 . 6%；汽車出口增速由 2.49%，飆至67.1%；船舶出口增 速由2.20%，大漲至52.8%，三大品 類均實現「加速跑」。傳統優勢品類 中，塑料製品、陶瓷產品、家具等 出口均保持24%以上的同比增幅。 進口方面，首兩個月進口機電產品 1.21萬億元，增21.3%；進口鐵礦砂 2.1億噸，增10%；進口原油9693萬 噸，增15.8%。 康健轉虧為盈去年料賺最多1630萬 調查：91%受訪家辦已投資港市場 內地首兩月出口增21.8%遠勝預期 三星酒店近掃光 催生新興資產 ■世邦魏理仕香港區研究部主 管陳錦平指理想的改建項目必 須是單一業權。 ■康健國際醫療昨日發盈喜，料去 年成功扭虧為盈。 吳天海憂石油危機嚴重影響港經濟 九倉置業（1997）派發去年度成 績表，受惠利息開支節省，抵銷收 入及營業盈利跌幅，期內基礎淨 盈利按年增5%，至64.56億元。唯 計入投資物業重估減值105.88億元 後，則錄得虧損42.57億元，每股 虧損1.4元，擬派第二次中期息每 股0.66元，派息仍按年增10%。九 倉置業主席吳天海表示，今年香港 零售開局不錯，至於前景方面，他 說：「唔係悲觀，只不過現實好骨 感」，認為中東局勢有機會引發比 70年代石油危機更嚴重局面，對香 港經濟或有嚴重影響，直言「今日 要我估，完全無把握。」 九置去年基礎淨盈利增5% 另外，吳天海指出，今次石油 危機的影響可大可小，而且相對近 年俄烏、以巴衝突而言，伊朗戰事 對香港的打擊更為貼身，包括能源 價格及電費將上升，勢引致通脹加 劇，息率亦有機會難以下調，對香 港經濟或有嚴重影響。 不過，吳天海稱，中東局勢對 香港亦危中有機，包括部分原定到 中東的資金及企業會回流香港，目 前尚在觀望能否出現該趨勢；而旅 遊業或減少歐洲旅客到港，但同時 亦可吸納更多留在區內的亞洲旅 客。 香港零售市道方面，吳天海表 示，近月有良好復蘇勢頭，特別是 今年1月零售銷售相比去年農曆新 年高基數下仍錄得增長，2月仍有 承接力。不過他強調，零售租金水 平較為滯後，整體仍然較疲弱，而 且當中東局勢持續，香港租金下行 壓力將更大。 寫字樓方面，吳天海指出，整 體供求失衡情況仍然持續，新需求 回升亦追不上供應增加。他又指 出，時代廣場租戶阿里巴巴（9988） 早前購買銅鑼灣港島壹號中心部分 樓層作香港總部，相信在租約到期 後會遷出，目前九置亦未能確實簽 新租約，只能「打定個底」。 去年九置收入128.15億元，按 年減少近1%。當中投資物業收入 106.53億元，減少1%，酒店收入 則增加6%，至16.31億元；投資物 業組合整體出租率92%。兩大投資 物業表現，海港城整體收入和營業 盈利皆升1%；而時代廣場整體收 入跌10%，營業盈利跌14%。 ■吳天海指出，今次石油危機的影 響可大可小，而且對香港的打擊更 為貼身。 蘇正謙攝 ■海關總署表示，內地今年首2個月 外貿延續穩中有進態勢。 ■馮殷諾（左）表示，不論是宏觀、 市場風險或地緣政治風險，都為家 辦帶來額外挑戰和不確定性。 ▍本報記者Million香港報道 ▍ ������������������������������������������������� 「城中學舍」為香港樓市目前最熱門話題，面對龐大的學生住 宿需求，以及本地寫字樓空置率高企的情況，市場正掀起將寫字 樓改建成宿舍租給學生的浪潮。然而，世邦魏理仕香港區研究部 主管陳錦平在接受《星島頭條》專訪時指出，雖然學生宿舍市場前 景廣闊，但將商廈改建為學生宿舍並非「萬靈丹」，投資者需先審 視樓宇規格、業權及成本效益這3道難關，才能確保盈利。 與 英 國、 澳 洲 等 已擁有成熟學生宿舍產 業的市場相比，香港仍 處於非常初期的起步階 段。 世邦魏理仕香港區研究部主管 陳錦平
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