B4 06.06.2026 星期六 中國財經雜誌 中建三局補貨接盤 昔日甲方賣地降債 這既是中建三局在深圳布局的 第二個地產項目，也是「中建 系」在深圳的首個城市更新項目。 回溯交易源頭，2025年11月，為調 整整體戰略和優化現金流，深圳市 福田投資控股有限公司（下稱「福田 投控」）下屬平台以32.72億元底價， 將福田文創園項目實施主體100%股 權及對應債權，轉讓予中建三局旗 下地產平台中建壹品。按照開發計 劃，中建三局預計投資超80億元， 將項目建造為坐擁深圳灣景觀的高 端精品住宅。 而深層的合作聯動與身分跨 越，更值得市場關注。福田投控最 大的地產項目，是2023年底斥資 72.8億元接盤的金地環灣城，後者 施工總承包方恰好為中建三局。一 邊是工程建設乙方，一邊是直接接 手核心舊改資產的開發甲方，在本 輪地方國企壓降債務、盤活存量資 產的趨勢下，中建三局完成了關鍵 身分轉換。 據《星島》瞭解，作為中建三局 旗下核心的地產開發平台，中建壹 品近年來積極投身城鎮老舊小區改 造、城中村改造及城市功能提升等 領域。具有代表性的城市更新項目 包括位於上海的中建壹品外灘元 境、中建壹品外灘源著、中建壹品 浦江之星、中建壹品大橋街道90街 坊，武漢的中建福地星城，以及深 圳的中建壹品福田文創園城市更新 項目。 其中，福田文創園城市更新項 目已於2023年列入《2023年深圳市 福田區城市更新單元計劃第四批計 劃》，2024年10月發布計劃修改公 示，2024年12月發布計劃修改公 告。2025年5月，福田投控旗下深圳 市福田福安有限公司（下稱「福田福 安」）全資持股的深圳市福嘉建設開 發有限公司（下稱「福嘉建設」），成 為項目的實施主體。 然而時隔僅4個月，2025年9 月，福田福安在深圳聯交所掛牌轉 讓福嘉建設100%股權及相關債權， 其中債權賬面金額17.43億元，整體 掛牌總價32.72億元。深圳聯交所披 露，轉讓方旨在調整整體戰略和優 化現金流，並對本次交易進度提出 明確要求。該機構提及了此番轉讓 的挑戰，包括文創園部分物業債權 債務關係複雜，以及房地產市場調 整導致投資者普遍持謹慎觀望態度 等。 本次交易共有兩家符合條件的 意向方正式報名，最終文創園項目相 關股權及債權被中建三局旗下中建壹 品以底價摘牌，另一家意向方信息未 對外披露。資料顯示，項目位於福田 區沙頭街道核心區域，緊鄰地鐵7號 線，屬於工改商住類項目，整體計容 建面約23.13萬平方米。 合一城市更新集團董事總經理 羅宇分析稱，城市更新是國家大力 支持的投資領域，亦是深圳土地獲 取的重要方式，因此央國企一直高 度重視投資深圳城市更新。 他進一步指出，央國企在篩選 投資標的時，普遍偏好核心區域舊 工業區改居住或商業為主的城市更 新項目。此類項目一方面在核心區 域以可售住宅為主，資產價值高、 去化能力強；同時工改項目權屬主 體集中，拆遷實施難度相對較小。 中建三局此次入局的福田文創園城 市更新，正契合了央國企的主流投 資偏好。 借助舊改填補土儲缺口 值得一提的是，中建三局是在 福田文創園城市更新項目確認實施 主體後，從福田投控手中收購福嘉 建設100%股權及債權。這也意味 著，在本次交易前，福田投控已順 利完成項目更新單元規劃審批、拆 遷簽約「雙百」等前期一級開發工作。 在羅宇看來，福田文創園項目 也是「央地國企聯動實施城市更新一 二級開發」模式的典型案例，亦即 地方國企完成城市更新一級開發工 作，央企接力完成城市更新二級開 發。事實上，這種合作模式目前在 上海、廣州等一線城市的城市更新 項目中，均已有不少落地案例。 完備的前期鋪墊，讓項目交 割後開發節奏全面提速。2026年2 月，中建三局華南公司牽頭聯合體 以24.52億元中標項目EPC總承包工 程，敲定施工主體；4月中旬，項目 全部樁基施工完工，順利進入地上 主體結構施工階段。 規劃文件顯示，該項目總投資 超80億元，規劃5棟49層住宅塔樓、 1棟48層辦公樓，同時配建12班幼稚 園及18班小學用地；其中住宅總建 面15.5萬平方米，包含5.4萬平方米 保障性住房，旨在打造福田片區集 高端住宅、保障房、基礎教育配套 於一體的城市更新標桿。項目整體 計劃2028年12月竣工，02地塊按照 土地合同要求最遲2030年1月竣工。 項目快速落地背後，是中建壹 品迫切的規模追趕壓力。「中建系」 各大工程局地產品牌競爭白熱化， 中建三局旗下中建壹品，長期與中 建八局旗下中建東孚同台角逐，兩 大平台銷售業績常年膠著。 克而瑞2026年1-4月數據顯示， 中建東孚以117億元全口徑銷售額位 列行業第16位，中建壹品以115億 元緊隨其後位列第17位，銷售端差 距微乎其微；但土儲端分化明顯， 同期中建東孚新增土地貨值60.6億 元，位列行業第10位，而中建壹品 未躋身新增貨值百強榜單（百強門 檻13.1億元），土儲補充力度大幅落 後。 土儲補充的緊迫性，也被中建 壹品管理層明確提及。在2026年一 季度經濟活動分析會上，公司總經 理孫曉林將「深耕核心，加快儲備優 質土地」列為六大重點工作之首，直 接點出當前階段的核心任務。 與此同時，中建壹品在深圳現 有項目即將斷供。其深圳首發項 目、龍華區鵬宸雲築自2024年12月 開盤至今貨值基本去化完畢，今年 五一假期項目成交102套，攬金6億 元，正式進入尾盤收官階段，公司 亟需大體量新項目接續供貨。 在此背景下，福田文創園城市 更新項目有望成為中建壹品穩住規 模、追趕兄弟平台的關鍵籌碼。參 照片區金地環灣城10萬+的房價， 剔除保障房後，項目10.1萬平方米 可售住宅貨值規模或突破百億元， 將為中建壹品深圳市場提供長期穩 定的業績支撐。 福田投控資產騰挪減負 一邊是中建壹品借助舊改補齊 貨值短板，另一邊，這場資產轉讓 的發起方福田投控，也借著交易完 成了自身財務結構的優化。當初重 金接盤金地環灣城，讓福田投控的 資產與債務規模同步擴張，成為了 如今其處置福田文創園城市更新項 目的重要誘因。 2023年底，福田投控以25.88億 元股權轉讓款受讓金地集團、深圳 市福田建設房地產開發（集團）股份 有限公司持有的金地環灣城項目主 體公司51%和49%股權，並向該項 目發放46.89億元股東借款，總交易 對價約72.77億元。彼時，福田投控 持有金地集團7.79%股權，是後者 第二大股東。 資料顯示，金地環灣城前身為 福田區金地工業區城市更新項目改 造而來，涵蓋住宅、公寓、酒店等 多種業態，總用地面積6.24萬平方 米，總建築面積超100萬平方米。截 至2023年9月底，項目公司資產總額 103.26億元，總負債為103.47億元。 福田投控表示，計劃通過對外融資 支付交易價款。 據《星島》統計，福田投控有息 負債從2023年底78.94億元暴漲至 2024年底的233.82億元，同比增長 1.96倍，新增債務主要來自銀行貸 款、信用債及非標融資。截至2024 年底，公司短期借款、一年內到期 的非流動負債合計85.19億元，對 應含受限資金在內的貨幣資金僅有 45.56億元，短期債務現金覆蓋能力 不足。 作為體量龐大的重資產項目， 環灣城後續開發持續產生現金流壓 力，疊加地方國企降杠桿、嚴控債 務的監管導向，盤活存量非核心資 產、回籠資金，成為福田投控的必 然選擇。在此背景下，福田文創園 城市更新項目被擺上交易桌。 而中建三局則在這個過程中與 福田投控的合作進一步深化。2024 年8月，中建三局以11.44億元中標 環灣商務大廈項目施工總承包工 程；2025年11月，中建三局通過中 建壹品受讓福田文創園城市更新項 目100%股權及債權，雙方的合作從 工程施工延伸至資產交易層面。 依托轉讓城市更新項目回籠的 32.72億元資金，福田投控財務報 表得到明顯改善。截至2025年底， 項目轉讓主體福田福安總資產同比 下降42.70%至24.7億元，淨資產卻 增長39.33%至17.53億元。集團層 面，福田投控有息負債下降7.57% 至216.12億元，短期借款及一年內 到期非流動負債合計僅32.18億元， 而貨幣資金達39.16億元，到期債務 兌付能力明顯增強；期內公司還實 現投資收益11.01億元，較上年同期 0.36億元大幅增長，或主要得益於 福田文創園的資產轉讓。 不過，上述深度綁定的合作進 程，近期遭遇了突發安全事故衝 擊。今年5月中旬，金地環灣城項目 裙樓屋面發生安全生產事故，造成 人員傷亡，監管部門隨即責令涉事 施工項目停工整改。目前，《星島》 暫未聯繫到中建三局、福田投控相 關負責人對此事作出回應。 5月底，深圳市創想三維科技 股份有限公司在港交所主板掛牌上 市。這家由四位「85後」工程師於 2014年在深圳龍華區創立的3D打印 設備公司，成為「港股消費級3D打 印第一股」。 據全球發售公告，創想三維最 終發售價定為18.80港元/股，募資淨 額約12.72億港元。15家基石投資者 合計認購約6.89億港元，佔IPO股份 的49.9%，其中包括泰康人壽、中信 興業國際、CPEGreaterChina以及量 化交易機構JumpTrading等機構。 自研桌面級3D打印機 上市儀式現場，創想三維聯合 創始人兼董事長陳春發表致辭：「12 年前，我們在研發第一台機器時， 初衷很簡單：讓普通人，也用得上 3D打印。作為3D打印產業布道者， 我們依托全球2400多家經銷商，將 產品覆蓋至全球140多個國家和地 區，讓數百萬創客通過我們的平 台，把想像變成現實。」 2014年，四位畢業於深圳本地 高校的工程師在龍華區一間不起眼 的20平方米的辦公室裏點燃了創業 火種。彼時國內3D打印市場尚在萌 芽，消費級產品更是稀缺，這台售 價動輒數千乃至數萬元的「 」高科技 玩具「 」，對於普通消費者而言門檻 極高。 創想三維切入的正是這一空 白：通過自研桌面級3D打印機，以 性價比優勢打開消費級市場。十餘 年後，這家深圳公司已構建起覆蓋 3D打印機、耗材、掃描儀、激光雕 刻機及配件的全產品矩陣，並孵化 出創想雲內容社區與海外電商平台 Nexbie。 根據灼識諮詢的報告，創想三 維是業內首個將專有AI技術全面融 入3D創意過程中，包括建模、打印 及激光雕刻等各階段的公司。在硬 件端，公司已將AI動態流量校準、 AI賦能的高精度自動化平台調平、 AI激光雕刻等技術深度集成至產品 中。在軟件端，創想雲引入大型語 言模型（LLM）實現語義化模型檢 索，並以多模態AI技術提供內容審 核與智能推薦；公司亦將生成式AI 技術整合至平台，持續推進文生圖 及圖生3D等AI輔助建模能力的研 發，進一步降低用戶創作門檻。硬 件生態與軟件生態的協同，構成創 想三維區別於同業競爭者的核心壁 壘。 創想三維的戰略厚度，還建立 在其貫通「模型輸入-雲端處理-多材 質輸出」的完整創作閉環之上。招股 書顯示，創想三維是全球3D創意產 業中同時提供消費級3D打印、3D掃 描、激光雕刻產品及服務的主要參 與者，覆蓋從入門級到專業級的完 整產品矩陣。公司2025年總營收達 到31.27億元人民幣，展現出穩健的 商業化落地能力。 進一步降低3D打印創作門檻 從招股書披露的全球市場地位 來看，創想三維已是中國消費級3D 打印出海的代表性企業。按2025年 GMV計，公司在全球消費級3D打 印機市場位列第二大廠商，份額 11.2%；消費級3D掃描儀更以45.3% 的份額拿下全球第一；激光雕刻機 則以4.8%的份額排名第四。北美與 歐洲兩大市場合計貢獻了超過五成 的營收，其中美國市場佔比28.4%。 從股權結構看，四位創始人為 一致行動人，合計持股約69.08%， 對公司保持高度控制；騰訊創投、 前海方舟、深創投等機構股東構成 了重要的資本背書與資源接口。 面對投資者，陳春指出：「港股 上市，是新的起點。我們將繼續加 大研發投入，推動AI技術與3D打印 的深度融合，深化全球布局，用更 好的產品服務用戶。」 本次全球發售所得款項將重點 用於技術研發投入、海外用戶運營 （創想雲及Nexbie平台）以及全球品 牌推廣等領域。通過持續將AI技 術融入建模、打印及激光雕刻各階 段，創想三維將進一步降低大眾創 作門檻，在全球「全民創作」的浪潮 中夯實行業壁壘。 本報見習記者鄭淑儀深圳報道 創想三維成「消費級3D打印第一股」 ■深圳市福田區沙頭街道。 網上圖片 ■工人在中建三局工地施工。 新華社資料圖片 近日，深圳市規劃和自然 資源局福田管理局對福田區沙 頭街道文化創意園（下稱「福田 文創園」）城市更新單元02地 塊（暫定名）項目一期、二期總 平面圖進行公示，意味著項目 已順利走完關鍵的規劃審批流 程，正式進入開工報建環節。 「中建系」 插旗深圳舊改 ■創想三維 在港交所主 板 掛 牌 上 市。 網上圖片 ▍本報記者鐘凱深圳報道 ▍ ��������
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