10-02-2022星島日報(美西版)

題題題題題題題題題 由 會 德 豐 、 恒 地 、 新 世 界 （0017）及帝國集團合作發展 的啟德新盤MIAMI QUAY I，是 啟德跑道區今年新盤「頭炮」，首批 推售一百三十八伙，累計收逾二千 票，超額認購近十四倍。 然而MIAMI QUAY I 開售首 日僅沽出四十七伙，令不少市場人 士「一地眼鏡碎」。事關發展商開價 相當「震撼」，折實入場價五百二十 多萬起，平均每呎二萬二千五百 元，不但較附近的維港1號去年首 批單位折實平均價約低百分之二， 更「平」過近日同區二手平均成交呎 價一截，被形容為「啟德五年內最 低價」，發展商聲稱是「齊心開動 價」，豈料銷情慘遇冷鋒。 發展商料「無肉食」 被視為啟德未來供應主力的跑 道區，早前由九家投得地皮的發展 商聯手命名為「Park Peninsula」。其 中由中國海外（0688）發展的維港1 號早於二一年推售，當時最新一批 加推的價單折實呎價介乎二萬五千 至三萬二千一百元。 坐擁啟德體育園、雙子塔商 業項目的啟德區面積約三百二十 多公頃，主要分為啟德城中站及 跑道區兩大發展區，其中以城中 站的發展配套較成熟。上一次開 價的新盤為今年四月恒地的 THE HENLEY II，折實平均呎價二萬 四千三百三十三元，以及同為會德 豐旗下的 MONACO MARINE， 折實平均呎價二萬四千八百三十三 元。 啟德跑道盤與城中站最大分 別是遠離港鐵站；而且臨海區未 來供應相當充裕，估計接近一萬 一千伙，單是已獲批預售但未推售 單位，以及正申請預售但未獲批 預售樓花同意書的單位已涉及約 八千二百多伙。 有業內人士分析，今次發展商 開價非常「克制」，豈料仍然滯銷， 排住隊等賣的MIAMI QUAY二 期、維港1號貨尾及其他項目如何 開價出貨，頓成疑問。「項目地價 連建築費、利息等開支分分鐘要兩 萬蚊一呎，每呎開二萬二千五百真 係無乜肉食！」 其實啟德城中站近日已頻頻出 現二手蝕讓成交。港人阿仁早前 買入啟德尚·珒溋兩個一手相連 單位，最後一個撻訂一個焗住放 租。他買入的單位七百多呎，以 二千一百萬成交。「家好慘！因 為用發展商按揭計劃，息口好高， 月供約七萬八千元，但單位放租只 係收返兩萬四租金。」 二手驚現蝕讓潮 阿仁指銀行估價較買入價低， 「真係摸頂入市！想賣又賣唔到， 要等三年後先賣得，坐艇都無辦 法。」他笑稱撻了一伙「明智」，「希 望政府撤辣，家單位變咗蟹貨又 鬆唔到綁。」 利嘉閣地產市務經理林晉豪 說，啟德OASIS KAI TAK三座中 層，一個實用面積五百四十四方 呎，兩房連儲物室間隔，最終劈價 二百一十萬，以一千二百四十萬元 成交。「原業主持貨五年，帳面約 蝕二十六萬多，計埋稅、佣金實蝕 近百萬。個單位成交價比銀行估價 低一百一十萬。」 另一個蝕讓成交是同區的天 寰，林晉豪說該單位已放盤九個 月，最終累減約四百八十八萬元， 以約一千三百多萬元成交，實呎約 一萬九千八百一十八元，原業主持 貨五年帳面虧損近一百八十萬元。 「業主好心急，唔係移民，只係想 盡快賣走，所以有放鎖匙畀我哋隨 時帶人睇樓。」 資深投資者林一鳴分析，指過 去幾年新樓蝕讓盤很多區都有，特 別是納米樓，不單是啟德，主要原 因是發展商推售時呎價有一定溢 價，過幾年後溢價就會消失；加上 早前樓價飆升，買家受氣氛感染容 易買貴樓；而部分借呼吸plan上車 的買家因負擔不起超貴利息又無本 事轉按，唯有減價賣樓。 啟德是市區罕有的龐大發展新 區，被視為「九龍新中環」，早年政 府更計劃興建單軌列車，連接觀塘 和九龍灣一帶。一三年六月中海外 投得啟德首幅地皮，當時每呎地價 僅五千四百多元，隨著樓市「㷫烚 烚」，加上已爆煲的海航連番用高 價投得地皮，區內地價水漲船高， 發展商都志在必得。 單軌列車煞停增變數 其後海航陷入財困，會德豐和 恒地先後購入海航手上的啟德地 皮。至一八年，多次入標搶啟德靚 地都無功而還的新地（0016）以約 二百五十一億豪奪區內一幅住宅地 皮，每呎一萬七千八百元，一度成 為全港住宅「新地王」。其餘有地的 發展商包括新世界、嘉華（0173）、 華潤置地（1109）、遠展（0035）、華 懋集團等。 誰知單軌列車項目兩年前突然 煞停，令九大發展商始料不及，亦 成為影響啟德新盤銷情的「變數」， 遂於今年四月組成「啟德跑道區私 人發展有限公司」自救，向政府爭 取提升區內交通配套，包括研究 推出公營穿梭巴士線往返區內住 宅及港鐵啟德站，首階段將服務 MIAMI QUAY及毗鄰的維港1號。 根據去年一月立法會的文件， 政府提出建造一條長約六百米、橫 跨東九龍內海的行人及單車天橋， 並設置自動行人輸送帶，方便啟德 區市民往到港鐵牛頭角站及啟德跑 道區一帶，估計步行往九龍灣、觀 塘商貿區只需十餘分鐘。 泓亮諮詢及評估董事總經理張 翹楚說，啟德樓價不似預期最主要 原因是規劃上有太多變數，而且區 內樓宇很多仍未成型。「尤其係商 業物業，撞正市道唔理想，新建商 廈未見理想出租率，啟德要有一個 合理嘅樓價要等一段時間。」 張翹楚認為至少要等啟德體育 園、雙子塔等項目落成，啟德樓價 才會有起色。「都唔能夠話單軌鐵 路拖累樓價，因為臨海地皮最值錢 係維港景。而且現時有唔少交通配 套替代方案出現，如增加穿梭巴士 等。」 出版：星島日報美西版 地址：395 Oyster Point Blvd, Ste 215, South San Francisco, CA 94080 2022年10月2日 第 期 115 項目 伙數 發展商 4B區4號 856 新世界、遠東發展 MIAMI QUAY 1,171*** 會德豐、恒地、新世界及帝國集團 維港1號 468** 中國海外 承豐道19號1及3期 1,590 會德豐、恒地、新世界及中國海外 承豐道15號1及2期 2,138 嘉華、會德豐及中國海外 4E區1號 470* 中國海外 承豐道26號1期 299 新地 承豐道22號 566 恒地、會德豐、新世界、中國海外、華懋及帝國集團 承富里2號 582 華潤及保利置業 承豐道18號1A及2B期 2,060 九倉、恒地、中國海外及嘉華 4E區2號 775 長實 總數10,975 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 啟德跑道區 Park Peninsula 供應 * 市場估計可供應單位數目︱** 項目共1059伙，累沽591伙︱*** 項目共1216伙，累沽45伙 ▲「MIAMI QUAY I」以平過同區二 手平均成交呎價開盤，唯首輪推售 一百三十七伙試水溫，僅售不足三成。 ▲ ▼啟德跑道區仍有過萬伙供 應，唯該區交通基建仍未完 善，九大發展商聯手命名為 「PARK PENINSULA」，共 同商討及解決問題。 ▲由會德豐和恒地 牽頭發展的跑道區 「頭炮」新盤「MIAMI QUAY I」銷情未如理 想，令市場大跌眼鏡。 ▲香港二手樓劈價盤湧現，而中 原城市領先指數已連跌十個星 期，重返一九年水平。 ▲同樣在啟德跑道的「維港1號」，共有一千多 伙，目前累沽約五百九十多伙，早前更將建築 期付款折扣由原本百分之三增至百分之五。 近期新盤市場的焦點 之一，非「九龍新中環」 啟德莫屬，未來最少有 十六個新盤供應，單是九大發展商聯手命名為「P A R K PENINSULA」的啟德跑道區便涉及近一萬一千伙，是區內供應 主力大軍。 不過由會德豐和恒地（0012）牽頭發展的跑道區「頭炮」 新盤「MIAMI QUAY I」，開售以來銷情令市場大跌眼鏡。雖 然項目號稱「啟德五年內最低價」，開價每呎二萬二千五百 元，不但低於鄰近「維港1號」首推折實平均呎價，更平 過同區二手平均成交呎價，唯本月中首輪小量推售 一百三十七伙僅賣出不足三成。 事實上，加息、經濟轉差及市場購買力衰減夾 擊，中原領先指數已連跌十周；加上啟德跑道區 遠離港鐵站、連接觀塘和九龍灣一帶的單軌列 車胎死腹中，發展商又「成手貨」，同行新盤 隨時進入一場困獸鬥。 新聞 頭條 ▲ 香港樓市正受加息、經濟轉差及市場購買力 衰減夾擊，樓價已開始調頭向下。 科網富豪身家重傷 朱克伯格勁縮五千億 F8 F2 疫下借酒消愁 美國酗酒禍害激增 啟德單軌鐵路項目兩年前突煞 停，令發展商始料未及，成為該 區新盤滯銷的原因之一。