A16 08.04.2024 星期日 港聞 䨽ⶾ㴙㺈垠邢⛿䵒澁ꩾ脢兰䌑摿䣛 3項目入住率逾9成 20年未回本仍增建逾千伙 學者：出售租住權如對賭 宜納社福政策 長者屋模式能否推而廣之，關鍵在於尋 求巿場平衡點。有專攻老年研究的學者認 為，「長者安居樂」模式設計出色，應探討怎 樣將經驗融入私人巿場，令住屋更「長者友 善」，也可加強長幼共融元素。有經濟學者 指，出售租住權屬於「對賭機制」，在人均 壽命越來越長下，單靠私人巿場發展並不可 行，倡納入社會福利政策，以較小規模發展。 港大秀圃老年研究中心總監樓瑋群表 示，老友記十分重視住屋內的長者友善設 計，除室內安全，也要顧及輪椅出入是否方 便等，長者安居樂在這些環節均很優秀。但 項目供應量始終有限，故應探討能否將這些 經驗擴展至私人巿場，「其實近年私樓發展商 也開始思考能否將長者友善、環保等元素融 入屋苑設計」。她相信私人巿場會自行按需求 調節，若無法直接套用長者屋模式，或需政 府提供部分資助，以起帶頭作用。 都大人文社會科學院院長鄺志良指，長 者安居樂令住戶更長壽是好事，但就經營模 式而言，單位輪轉會因而減慢，令營運者更 難回本。他認為，相關模式可作為社會福利 政策的一部分，幫助有能力長者享受更好的 退休生活，指「單靠私人巿場運作並不可行， 租住權費太高，長者會轉為租私樓，剩下資 金還可用來投資；若費用過低，又難以回 本，最終巿場規模會相當細」。 長者屋一大好處是可更集中社會資源照 顧長者。鄺志良指，房協的沙田乙明邨「松悅 樓」項目也有類似做法，住宅下設有社區支援 中心、長者健康中心等，令長者服務更集中。 樓瑋群認同長者屋模式有助住戶結交年 齡相若的朋友，擴大社交圈亦有利精神健 康，唯隨年月同齡友人逐漸離世，也可能對 長者構成心理壓力，「社交圈中只有同齡人亦 有隱憂」。她建議可加強長幼共融元素，做到 同一項目內兼具長者及年輕家庭單位，助老 友記與年輕一輩互相扶持。 房協為「豐頤居」住戶提供多項活動，包 括義務工作。住戶葉氏夫婦、吳先生和陳女 士4人便是通過義工訓練課堂相識，現在也不 時相聚享用會所設施。 葉先生形容，會所內的跑步機、單車機 均是「健身恩物」，偶爾也會使用按摩椅，更 不時到空中花園耍太極活動筋骨，「這裏設施 比較方便，即使下雨都不怕」。 吳先生表示，因住戶均屬同一年齡層， 「大家朝見口晚見面，打個招呼都傾得好開 心」。 他補充指，目前義工隊規模已達十多 人，一眾住戶上了義工訓練課程後，便會自 發組織活動，「早前才去了沙頭角幫手搞環 保」。 葉太說，義工隊不時舉行團拜、大食會 等活動，邀請30多名住客在會所相聚，大家 一邊吃、一邊聊天和玩遊戲，好不熱鬧。 陳女士提到，印象最深刻的義工活動是 與小學生一起到紅磡家維邨探訪年邁長者， 並教導學生們環保知識，一起玩遊戲，體現 長幼共融，「其實主角是小學生們，我們只是 提供協助，教導他們怎樣關心老人家」。 4位住戶均認為，入住豐頤居後生活更豐 富，又打趣說因為吳先生是行山好手，故一 行人正計劃下次相約遠足，享受退休人生。 翻查資料，視乎年齡和單位面積，入住首 項目「樂頤居」和「彩頤居」的長者，最少 分別繳付89.4萬元和90.5萬元租住權費；月 費分管理費及基本服務費兩大類，前者介乎 1300元至2000元；後者每名住戶410元。最新 的豐頤居最少繳付120萬元租住權費，月費整 合為綜合服務月費，介乎2000元至4000多元 不等，包括日常物管、使用會所及一站式多 元化服務等費用。 吳家雯透露，營運中的3個項目平均入住 率逾9成；首兩個項目入伙逾20年後，仍有3 成住戶約200人是「原居民」，項目落成已入 住，「不少人入來住後較香港平均壽命更長 壽，我們也好開心」。她透露彩頤居一名102 歲的婆婆仍身壯力健，每周獨自從牛頭角乘 車到西環參與教會活動，可見安居可令老友 記們更順心。 樓巿下調，住屋成本漸降，但吳家雯不 擔心潛在住戶會轉投私樓巿場，她解釋指， 固然有人傾向買樓，冀將物業傳予子孫，但 亦有人膝下無兒無女，想身邊有人幫到手。 她形容項目是「百貨賣百家」，填補巿場上不 同需求，且長者的心態在這20年來亦有變 化，變得更獨立自主，如要求子女不要騷擾 其退休生活，有事才叫子女前來。 她續指，房協早於20多年前已預見香港 人口高齡化趨勢，且長者對退休生活的要求 也越來越高，故設計項目時已集住屋、康 樂、護理和支援服務於一身。她笑言，長者 不單止買了單位的終身租住權，更是「買了服 務及朋友圈」，且毋須擔心因年齡漸長，業主 不肯續租而被趕走，自然更安心。 屋苑亦採用長者友善設計，如豐頤居通 道設扶手，升降機內有椅子，不同樓層有鮮 明主題色以助識別，單位亦較寬敞，且有方 便輪椅出入的設施，有助長者在社區內獨自 生活。吳家雯補充，曾委託港大進行評估， 發現住戶較一般社區長者更少跌倒和使用急 症室服務，住戶自評健康程度及生活質素均 有所提升。 為達到可持續營運，房協檢視多年來經 驗後，決定在豐頤居及其後新項目捨棄「維護 費高、較少人用」的泳池設施，轉而增加較 受歡迎的會所設施。緊急支援服務亦引入智 能系統，長者在屋苑內只需按電子匙卡的緊 急按鈕，職員便可馬上定位，找出他們身在 屋苑何處，及時作出支援。為助長者強身健 體，豐頤居也引入空中花園及更多運動設備。 ▍本報記者趙克平香港報道 ▍ 長者安居樂住戶不但是買了單 位的終身租住權，更是買了服務及 朋友圈。 房協社區及長者服務總監 吳家雯 ■彩頤居等首批長者安居樂項目仍要慢慢等 回本，過往虧蝕一直由房協補貼。 ■長者安居樂項目採用長者友善設計，有助 長者在社區內獨自生活。 ■住戶葉氏夫婦、吳先生和陳女士都認為入 住豐頤居後，生活更豐富。 ■樂 頤 居 與 彩 頤 居 入 伙 已 逾 2 0年，仍 有 3 成 住 戶 約 2 0 0 人是「原居 民」。 陳極彰攝 老有所依系列 ■房協社區及長者服務總監吳家雯指，長者 安居樂項目平均入住率逾9成，且住戶較平均 年齡長壽。 長者要享受豐盛晚年，安穩居所必 不可少，長者屋或是其中選項。房協在 1999年首創「長者安居樂」，年滿60歲中 產長者付一筆過租住權費後可終身租住， 去年推出紅磡利工街的第3個項目「豐頤 居」，另有3個項目正計劃興建，涉逾千單 位。雖然人口老化下長者住屋需求有增無 減，唯近年亦有長者服務式住宅「損手離 場」，要「可持續經營」殊不容易。房協社 區及長者服務總監吳家雯博士接受《星島》 訪問時指出，首兩個項目樓齡已20年， 營運及維修開支齊升，仍要慢慢等回本， 須由房協補貼虧蝕，唯房協正擔當「房屋 實驗室」角色，且項目平均入住率逾9成， 住客住得開心又長壽。 ■豐頤居會所的 跑步機及單車機 等，被入住長者 大讚是健身恩 物。 何健勇攝 ⛿䨭䏼☆⻎齟脛 뱉⢳聋䈰LFFQ⛿ꪛ䖦 長者安居樂項目 項目 位置 落成年份 單位總數 每月費用 樂頤居 將軍澳 2003 年 243 個 1351 至 2005 元 * 彩頤居 牛頭角 2004 年 333 個 1351 至 2005 元 * 豐頤居 紅磡 2023 年 312 個 2221 元至 3972 元 粉嶺百和路項目 粉嶺 預計 2024 年 約 260 個 - 觀塘花園大廈 第 2 期重建項目 觀塘 預計 2033 年 約 200 個 - 筲箕灣明華大廈 重建項目 筲箕灣 預計 2035 年 約 600 個 - 備註*：每名租戶另加410元 資料來源：房協網站、立法會文件
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