06-13-2022 星島日報

港聞 九 七回歸年香港樓價被視為高峰 期，回歸二十五載，樓價曾走 勢有如坐過山車，下滑後又重新攀 升，差估署樓價指數顯示，九七年為 一六三點一，期後樓價不斷調整， 至○三年SARS期間，樓價指數跌至 六十一點六的低位，之後慢慢回升， 經過金融海嘯之後，樓價顯著上升， 指數一直攀升至今年三月份的三八一 點三，比對九七年，升幅高達一點四 倍。市民置業需求殷切，難上車之聲 此起彼落，即使經過多次重大事件， 樓價仍然高企。 二○一九年發生佔中事件，隨後 出現的社會運動，未有對樓價造成影 響。二○二○年爆發新冠疫情之後， 至今仍未完全消退，期間新盤推售及 二手交投嚴重受阻，但樓價未有如○ 三年SARS時出現大幅下挫情況，僅 輕微回落。第五波疫情緩和後，樓價 更隨即反彈。有業界人士表示，香港 經歷過SARS後，市民對疫情已有心理 準備，雖然是次疫情長達兩年仍未結 束，但對樓價的影響卻只屬輕微。 樓價持續攀升下，市民對住屋需 求有增無減，政府於二○一二年制 定《長遠房屋策略督導委員會》，制定 長遠建屋目標，但未能解決香港住屋 供應不足的情況，不單止私樓樓價不 斷攀升，公屋輪候時間亦不斷延長， 至最新達六年的新高，為回應市民 對公營房屋的需求，政府於二○一八 年底，將十年建屋目標的公私營房屋 單位比例，由六比四調整為七比三， 公營房屋目標定為三十一萬五千個， 其中二十二萬個為公屋及「綠置居」單 位，九萬五千個為資助房屋，私樓供 應目標為十三萬五千萬個，但調高公 營房屋比例，變相進一步削弱私樓的 供應。 私樓供應主要靠政府推出土地， 土地政策在過去二十五年間，經歷多 次重大改變。受到九七年金融風暴影 響，政府於九八年推出七項救市措 施，包括停止賣地，翌年即九九年賣 地雖然得以恢復，但過往公開競投地 皮形式則成為歷史，改以勾地表制度 推出地皮，樓市於○三年SARS爆發 再度受創，並陷入谷底，政府推出俗 稱「孫九招」合共九項穩定樓價措施， 勾地再度暫停一年，由於勾地反應欠 佳，於○五年推出八折勾地，直至 一三年勾地政策亦告終結，以招標形 式出售土地，並且維持至今。由於覓 地困難，近年政府公布的每年供應量 並不穩定，一九至二○年度更跌至不 足一萬三千伙，近十年的落成量只有 一八年及二○年能突破兩萬伙，其他 年份大多只有萬多伙，難以應付市場 需求。 供應未到位，令樓價難以回落， 而內地資金不斷流入，為推高香港 樓價其中一個原因，早年更出現內房 搶地，推高地價，政府於二○一○年 十一月起推出需求管理措施，收取 買賣物業的額外稅項（俗稱辣稅）， 期望能壓抑市場需求，穩定樓價，之 後至二○一六年的六年間，不斷「加 辣」，現時的辣稅包括額外印花稅 （SSD）、從價印花稅（DSD）及 買家印花稅（BSD），當中遏 止非香港居民入市，需 繳付高達三成稅項， 雖然辣稅當前，但 樓價升勢未止， 直至去年更創 出歷史新 高。 回歸25年 落成量大事摘要 香港樓價自九七年高峰，回落至○ 三年低谷後，一直穩步向上，即使○八 年發生金融海嘯，亦只作短暫調整，之 後更展現長升長有局面，地價跟隨樓價 水漲船高，過去二十五年來，合共誕生 二十幅百億地王。 恒基508億奪地破紀錄 最矚目的為去年十一月，恒基以高 達五百零八億，勇奪中環海濱地王， 打破香港開埠以來賣地紀錄，第二位為 一九年十一月，新地以逾四百二十二億 奪得西九高鐵站上蓋商業地。前述兩 幅超級地王，造價拋離其他地王「幾條 街」，以第三位為例，新地在一八年五 月斥逾二百五十一億，獲得啟德區商 住混合發展地。事實上，過去二十五年 間，賣地市場共錄得二十幅造價百億或 以上地王成交，絕大部分近年誕生，由 一七年至今共錄十四幅，所佔比率七 成。 過去短短六年間，百億地王接踵而 來，而且造價愈來愈高，始於二○一七 年二月，兩家內房商龍光地產夥拍合景 泰富，投得鴨脷洲利南道住宅地，造價 逾一百六十八億五千萬，首次打破九七 年所創下的紀錄，刷新二十年來新紀 錄。 賣 地 史 上 最 矚 目 的 一 役 ， 為 一九九七年二月，信和為首財團以「摸 頂價」一百一十八億二千萬，投得小西 灣地王（現址為藍灣半島），令市場嘩 然。不過，隨著之後樓市大跌，即使在 二○一○年開始的數年間，有傳統豪宅 地段何文田、山頂聶歌信山道、中半山 波老道以至港鐵南昌站上蓋等大型項目 推出，一直未能超越九七年的創舉。 一七年亦是商廈高峰期，恒基於同 年五月，以二百三十二億八千萬，奪取 中環美利道商業地王，呎價高逾五萬， 造價呎價雙雙創新高，當時市況氣勢如 虹，短短半個月間，造價即為南豐獲得 啟德商業地的二百四十六億所打破，不 過，至今仍是呎價紀錄保持者。 香港回歸二十五年以來，土地及房 屋問題一直為焦點議題，由於多年來住 宅供應未到位，加上低息環境持續，令 私樓價格逐年攀升，相較九七年樓市高 峰期時，遠高出一截，再加上政府將公 私營房屋供應比例，由過往的六比四， 轉變為七比三，雖然公營房屋數量增 加，但令私樓供應量減少，引致樓價維 持高企。 香港住宅供應問題， 自回歸以來一直未解決， 再加上低息環境已持續多 年，令私人物業樓價年年 上升，雖然今年首季受第 五波疫情衝擊，以及美國 開始加息影響下，令樓價 稍為回落，但相比之下， 仍然屬偏高水平。 與此同時，由一八年 起，政府《長遠房屋策略》 將十年建屋目標的公私營 房屋單位比例，由過往六 比四，上升至七比三，亦 促使本已緊絀的私樓供應 量進一步減少，令樓價上 升。泓亮諮詢及評估董事 總經理張翹楚稱，政府將 公私營房屋供應比例，改 為七比三，某程度上是沿用「新加坡模 式」，雖然會令市場出現陣痛期，以及 因私樓供應量下降，而令樓價上揚。 公私屋7：3 私樓供應減 不過，他認為，香港經過一九年的 社會運動、其後兩年的新冠疫情，但 樓價卻沒有出現大幅下滑，相反去年更 有約百分之三的升幅，而且私樓實際推 出時間難以控制，故此改為由公營房屋 供應上入手，並把公營房屋及私樓完全 分隔，藉公營房屋滿足市民基本住屋需 求，而往後私樓亦恍如奢侈品般，藉此 降低私樓對整體物業市場的影響。 戴德梁行董事陳健珩表示，公私營 建屋改為七三比，而現屆政府亦提出不 少新政策以解決房屋問題，包括增加公 共房屋供應、理順置業階梯、提升住屋 質素等，雖然政策未必可 以一步到位，但長遠而 言，為未來住屋需求打下 穩健基礎，隨著本地經濟 逐步復甦，加上新發展區 的供應陸續應市，相信私 樓價格將健康發展。 陳健珩坦言，期待新 屆政府繼續急市民所急， 著力建設新發展區及基 建，加快建屋審批程序， 讓市民安居樂業。政府亦 可考慮為樓市「減辣」，釋 放換樓需求。對於輪候公 屋時間愈來愈長的問題， 希望政府引入新思維，除 增公屋供應外，更可研究 增加中轉房屋，讓輪候的 市民及早改善居住環境。 20幅百億地王誕生 中環海濱最矚目 ■恒基以508億，奪得中環海濱地 王，打破香港開埠以來賣地紀錄。 低息持續多年 私樓價年年升 回歸25年的房地產市場 見證樓市高低起伏。自九七 年金融風暴後，樓價從高位大 跌，二○○三年SARS期 間更跌至谷底，經過二 ○○八年金融海嘯後， 樓價顯著攀升，直至近 年樓價已跨逾九七，創出歷史新高，二十五年期間樓價上升超過一 倍，市場需求有增無減。儘管政府連環「出招」調控樓市，但仍未 能遏止樓價升勢，歸根究柢，土地供應為核心問題所在，香港地皮 供應緊絀，即使政府如何努力覓地發展，供應依然未到位，求過於 供，令樓價高企不下。 本報地產組香港報道 年份 差估署 落成量 （伙） 重大事件 1997 18202 1998 22278 6月：金融風暴下樓價急挫，政府推 七項措施救市，包括暫停賣地9個月 1999 35322 2月：施行勾地表制度，與定期賣地 並行，4月恢復賣地 2000 25790 2001 26262 2002 34035 11月：政府推「孫九招」包括停止賣 地，以及暫停勾地一年 2003 26397 2004 26036 4月：政府全面採用勾地機制賣地 2005 17321 2006 16579 3月：推多項措施提升勾地表制度運 作效率和透明度，簡化勾地按金要求 2007 10471 12月：山頂加列山道12號地王批出， 每方呎地價達4.21萬，創全球新高 2008 8776 2009 7157 2010 13405 2011 9449 2月：在保持勾地制度下，視乎市況 不定期推地拍賣或招標 2012 10149 4月：按季預先公布出售土地計劃 2013 8254 2014 15719 6月：首度推出啟德兩幅「港人港樓」 住宅地皮 2015 11296 8月：政府公布《長遠房屋策略》，推 算未來10年總房屋供應建議數量47萬 伙，公私營比例為6比4 2016 14595 2017 17791 9月：批出首幅仍受司法覆核因素影 響的地皮（大窩坪延坪道地皮） 2018 20968 11月：海航以天價奪得啟德住宅地， 其後陸續以高價奪得同區3地 12月：《長遠房屋策略》調整公私營房 屋供應比例，由6比4調整為7比3 2019 13643 10月：按揭保險計劃，調高至樓價 1000萬以下單位可承按八至九成 2020 20888 2021 14386 10月：《施政報告》提出北部都會區計 劃 11月：恒地以508億投得中環海濱三 號用地創賣地史上歷來新高 2022 9979* 3月：《財政預算案》放寬按揭保險上 限，1200萬以下單位可承按八至九成 *臨時數字，截至4月30日 差估署樓 價指數 年份 400 300 200 100 0 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 19 21 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20 22 163.1 117.1 100 89.6 78.7 69.9 61.6 78 92 92.7 103.5 120.5 121.3 150.9 182.1 206.2 242.4 256.9 296.8 286.1 333.9 383 381.2 392.7 384* 377.3 回歸25周年樓價指數走勢 財政 年度 政府 賣地 鐵路物業 發展項目 市建局 須修訂土地 契約 / 換地的 私人重建項目 毋須修訂土地 契約 / 換地的 私人重建項目 總計 10-11 5920 0 470 4250 1600 12240 11-12 7870 4260 1090 4070 2170 19460 12-13 8210 4110 870 690 2730 16610 13-14 12980 2920 250 90 1810 18050 14-15 6320 8400 2710 100 3660 21190 15-16 8940 7510 1060 560 1800 19870 16-17 14510 1800 310 1000 2520 20140 17-18 5840 2600 280 15240 1540 25500 18-19 6460 4550 680 1030 1820 14540 19-20 6280 2800 180 1260 1670 12190 20-21 4400 4350 0 2970 1300 13020 21-22 3410 550 3170 11820 1650 20600 22-23 8250 4580 910 2100 2100 17940 2010年度至今私樓土地總供應量 ( 單位：伙 ) 備註：（1）實際單位數量視乎發展商設計（2）22-23年度供應量屬預測數字 資料來源：發展局 * 截至4月 臨時數字 金融風暴SARS「擋不住」樓價升逾倍 回歸至今樓市經歷大時代 2022年6月13日 星期一 A9 廣告。爆料。查詢 212-699-3800 香港回歸二 十五周年